Piscina interrata senza permessi: perché non può esistere e quali autorizzazioni sono necessarie

Ormai hai deciso. La prossima estate avrai la tua piscina interrata in giardino. Perciò, per prima cosa, ti informi su quali permessi servono affinché il tuo sogno diventi realtà… nelle tempistiche che ti sei prefissato.

Senza autorizzazioni, infatti, sai bene che sarà impossibile procedere con i passaggi successivi. 

Ma perché? E che permessi devi richiedere DAVVERO? In che ordine?

In questo articolo cercherò di rispondere alle domande che tutti i futuri proprietari di piscina si pongono di fronte all’imponente (ed esasperante) macchina burocratica italiana.

Una doverosa premessa:

perché hai bisogno di tutti questi permessi?

Dico “tutti questi” poiché scoprirai che – tranne in casi fortunati – l’ottenimento delle autorizzazioni segue un iter lungo e complesso, a volte senza nemmeno la certezza di un esito finale positivo.

Innanzitutto, precisiamo che la legge italiana NON considera edilizia libera la costruzione di una piscina interrata, come sono invece il rifacimento di tetti e serramenti, la ristrutturazione del bagno o la verniciatura delle pareti. 

L’edilizia libera riguarda quindi tutte le opere che non implicano interventi sulle parti strutturali di un edificio.

“Ma una piscina non implica un intervento sulle parti strutturali della mia casa”, potresti obiettare tu giustamente.

Eh. 

Ma altera lo stato dei luoghi, determinando in modo PERMANENTE un impatto paesaggistico.

Proprio come hanno confermato, ancora una volta, le ultime sentenze dei TAR di molte città. E anche la Corte di Cassazione.

Di conseguenza, per iniziare la costruzione di una piscina, è sempre richiesta una serie di autorizzazioni agli organi competenti.

Purtroppo, in Italia non esiste un regolamento unico e uguale per tutto il territorio nazionale. 

O meglio, esisterebbe una legge generale di riferimento (n.1150 /42), che non è vincolante perché non è mai stata aggiornata in base alla Costituzione.

Ne risulta che ogni Comune (ben 7904), Provincia (80), Città Metropolitana (14) e Regione gestisce il territorio in autonomia, e decide processi e tempistiche per l’avvio dei lavori. Con criteri diversi a cui fare riferimento. 

Tanto che le regole a cui devi sottostare tu, potrebbero differire di molto da quelle di chi risiede solo ad una decina di chilometri da te.

È facile a questo punto comprendere perché, a seconda del tuo luogo di residenza, i permessi da ottenere possono risultare numerosi. E perché le informazioni su questo tema (così come in generale sulle piscine interrate) sono fumose, frammentarie e spesso scorrette.

Ma allora…

Quali permessi devi richiede per una piscina interrata?

Se è vero che ogni opera che richiede uno scavo ha bisogno di un’autorizzazione… 

… e se è vero che ogni zona d’Italia ha regole proprie… 

… la prima cosa da fare è recarti all’Ufficio Tecnico per l’Edilizia del tuo Comune, così da informarti su tutte le pratiche necessarie. E per un altro motivo fondamentale.

Sì, perché prima di presentare le varie richieste devi sapere se…

Il tuo terreno è sottoposto a vincoli?

Verificare l’esistenza di piani regolatori locali che pongono limiti alle caratteristiche progettuali dell’impianto, è l’altra ragione per cui una visita all’ufficio tecnico è caldamente consigliata.

Purtroppo, l’Italia è uno dei paesi più “vincolati” al mondo, in modo spesso illogico e insensato.

Cosa voglio dire?

Beh, che c’è solo l’imbarazzo della scelta:

  • vincolo paesaggistico
  • vincolo idrogeologico
  • vincolo architettonico
  • vincolo storico
  • vincolo forestale
  • vincolo artistico
  • vincolo volumetrico
  • vincolo urbanistico

La tutela del paesaggio e dei beni culturali è sacrosanta, ma viene applicata in automatico anche quando non avrebbe nessuna ragione di esistere. 

Ho visto edifici fatiscenti che non potevano essere ristrutturati a causa di uno dei tanti vincoli.

Non fraintendermi. È chiaro che un palazzo abusivo in Costa Smeralda deturpa il paesaggio. Ma una piscina nel tuo giardino, spesso invisibile dall’esterno, non sminuisce la bellezza del panorama. Semmai il contrario.

Quando decidi di avventurarti nella burocrazia, quindi, è meglio incaricare un geometra o un tecnico abilitato per verificare di persona, nel tuo caso specifico, quali di questi vincoli sono presenti. 

Ovviamente dovrai pagare per questo tipo di accertamento, ma è solo il primo di una lunga serie di costi da sostenere per la tua piscina interrata. 

Una volta eseguita la verifica, si apre un doppio scenario. 

In assenza o in presenza di vincoli. 

Della seconda ipotesi, quella peggiore, ti parlerò tra un minuto.

Ma a prescindere da tale distinzione, c’è SEMPRE un’autorizzazione indispensabile. Senza di essa, non potrai costruire la tua piscina interrata in nessun caso.

La LISTA DEI PERMESSI per la tua piscina interrata

1. SCIA (ex DIA)

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è un documento che ha sostituito la DIA (Denuncia di Inizio Attività) per alcune ipotesi edilizie, tra le quali rientra anche la costruzione di una piscina interrata. 

Tutte le opere NON riconducibili all’edilizia libera, che non necessitano di Permesso di Costruire, possono avvalersi di tale strumento. 

Purché siano conformi a quanto stabilito dalla disciplina urbanistica vigente nella propria area di residenza.

Cosa significa esattamente?

Che…

REQUISITO #1

In assenza di vincoli, la SCIA è sufficiente per avviare il progetto. 

Il suo costo va dai 200 ai 1000 euro, e deve essere compilata da un professionista abilitato, con i dati relativi a dimensioni, qualità costruttive, materiali, impiantistica, carico e scarico dell’acqua. 

Dal momento della sua presentazione in Comune, dovrai attendere 30 giorni. 

Secondo il principio del silenzio/assenso, se trascorso questo periodo l’ente non si è opposto, la SCIA diventa operativa e puoi iniziare i lavori.

REQUISITO #2

Il volume della tua piscina deve essere inferiore al 20% di quello dell’edificio principale (di solito la casa). 

Fortunatamente, per motivi logistici (la maggioranza dei giardini italiani non può ospitare piscine enormi) e di design (le piscine molto grandi non vanno più di moda), questo requisito non è difficile da rispettare. 

A tal proposito, ti rimando alla lettura del mio articolo sulla profondità delle piscine moderne, che tratta in generale delle misure più ricercate dai futuri acquirenti.

Se sei sfortunato serve anche…

2. Il PERMESSO DI COSTRUIRE

Se una delle due condizioni sopra citate non viene rispettata, allora si rientra in un’altra casistica.

Quella del Permesso di Costruire. 

Sia il progetto (da fare anche se non otterrai i permessi, e in tale ipotesi rimarrà nel cassetto), sia l’area di costruzione della piscina, andranno al vaglio delle commissioni attinenti. 

PRIMA che tu possa presentare la SCIA.

Il Permesso di Costruire è obbligatorio quando sono presenti vincoli. Ti costerà dagli 80 ai 100 euro circa per metro quadrato della struttura.

Dovrai presentarlo al Comune, ma non varrà più il silenzio/assenso (come per la SCIA). Qui il principio in vigore è quello contrario, ovvero il silenzio/diniego. 

Significa che, se entro 60 giorni dalla presentazione della domanda (120 per i Comuni sopra i 100.000 abitanti), non riceverai risposta… il permesso ti è stato NEGATO.

Perciò, potresti dover aspettare dai 2 ai 4 mesi solo per poi scoprire che la piscina NON puoi farla.

Se invece il permesso ti viene rilasciato, è quasi ora di presentare la SCIA. 

Perché quasi?

Ti svelerò il motivo tra un attimo, ma prima…

RICAPITOLIAMO SCIA E PERMESSO DI COSTRUIRE

ITER FORTUNATO

  1. chiedi se esistono vincoli
  2. se non esistono, e la tua piscina non supera il 20% del volume della tua abitazione, chiedi la SCIA
  3. se l’accolgono, manca l’ultimo passaggio e puoi cominciare i lavori

Questa è l’ipotesi di gran lunga migliore (infatti non comprende la maggioranza delle persone), e ti farà aspettare un paio di mesi.

ITER SVENTURATO

  1. chiedi se esistono vincoli
  2. se esistono (o se la tua piscina supera il 20% del volume della tua casa) chiedi il Permesso di Costruire
  3. se l’accolgono aspetti… (ecco il “quasi” di poco fa)

3. IL BENESTARE DELLA SOPRINTENDENZA

Se l’area di costruzione della piscina rientra in una zona soggetta a vincolo paesaggistico o storico-architettonico, occorre anche l’Autorizzazione della Soprintendenza.

In buona parte dei casi, quest’ultima è rilasciata insieme al Permesso di Costruire. Naturalmente con un supplemento di scartoffie. 

Così, si dilatano i tempi dell’iter (120 giorni, trascorsi i quali se non ricevi risposta… la risposta è NO). 

E aumentano i rischi che il progetto venga vietato, o condizionato da limiti strutturali o estetici.

In questa malaugurata ipotesi, i tempi per ottenere tutti i permessi andranno dai 4 ai 7/8 mesi. Sì, perché non scordarti che devi presentare anche la SCIA.

ATTENZIONE!

In Toscana, il Permesso di Costruire è obbligatorio sempre.

In pratica, se nel frattempo il tuo vicino invece che una piscina sta per realizzare una casa, la documentazione che entrambi dovete presentare è pressoché la stessa. 

Una cosa snervante, ne convengo, ma questa è la legge.

La voglia di bypassare tutto il processo potrebbe venire. E, in effetti, è venuta a moltissime persone nel corso degli anni.

LISTA DEI PERMESSI – PARENTESI 

L’Abuso Edilizio

Ma cosa succede se non presenti la SCIA, o – nel caso sia richiesto – il Permesso di Costruire? Insomma, se la piscina la installi lo stesso e tanti saluti?

In questi casi si configura il reato di abuso edilizio, che coinvolge tutti gli attori: proprietario, costruttore e progettista. 

I responsabili sono soggetti ad arresto, o ad una multa che può arrivare fino a 56.000 euro. 

Inoltre, il padrone della piscina è costretto a ripristinare lo stato dei luoghi entro 90 giorni, demolendo l’opera. Se non lo fa, sia la piscina che l’area su cui è stata costruita vengono acquisite a titolo gratuito dal Comune. 

Quando invece il Comune offre la possibilità di sanare l’illecito, si evita la demolizione ma si deve pagare una sanzione amministrativa, di importo commisurato al valore della piscina.

Un gioco pericoloso, che come puoi vedere dalla foto qui sotto, sarà d’ora in avanti molto più facile da smascherare (anche in Italia).

E ora, passiamo all’ultimo permesso necessario in tutti i casi di costruzione di una piscina interrata.

4. AUTORIZZAZIONE DELL’ASL

L’Azienda Sanitaria Locale vuole sempre sapere come verrà utilizzata l’acqua in piscina, come verrà filtrata, disinfettata e dove verrà scaricata. 

Molte volte il Comune non rilascia nessun permesso fino all’arrivo dell’autorizzazione ASL. Per fortuna, almeno questo procedimento è veloce (un paio di giorni).

5. GLI ALTRI PERMESSI 

che possono servire per la tua piscina interrata

In aggiunta alle autorizzazioni che abbiamo visto fin qui, il tuo Comune potrebbe richiederne altre. Per questo è molto importante che tu le conosca TUTTE fin dal principio. 

E che calcoli bene le tempistiche per ottenerle, visto che alcune rimandano l’attesa della tua piscina. Ancora e non di poco.

5a. Carta della Qualità

La Carta della Qualità è prevista da vari comuni italiani per tutelare l’impatto ambientale della piscina. La sua realizzazione è quindi subordinata al parere favorevole dell’ente comunale preposto, che si esprime di solito in 2 mesi. 

Se però hai dovuto inoltrare anche il Permesso di Costruire oltre alla SCIA, i tempi delle autorizzazioni si allungano fino a 4/5 mesi.

5b. Certificato Antisismico

La certificazione antisismica è ormai richiesta da molti enti locali come documentazione aggiuntiva, indipendentemente dal materiale utilizzato e dal tipo di struttura. 

Anche in questo caso, lo scavo nel terreno basta a rendere il permesso necessario.

5c. Codice Ambientale

Il riuso della terra dello scavo per la sistemazione del giardino, presuppone la verifica della sua idoneità con analisi chimiche, secondo i dettami dell’ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione dell’Ambiente). 

In alternativa, dovrai portarla in discarica, pagandone il costo di smaltimento. 

Come ho avuto modo di sottolineare in altri articoli, infatti, il terreno di riporto non può essere utilizzato per riempire i buchi attorno alla piscina, poiché serve materiale inerte apposito.

5d. Autorizzazione Idrogeologica

Se la tua proprietà è gravata da vincolo idrogeologico, devi rivolgerti ad un geologo e ottenere questo permesso, in base alle procedure specifiche della tua regione. 

La tua piscina, infatti, prevede uno scavo e quindi un intervento sulla morfologia del terreno. Purtroppo, ciò comporterà un ulteriore allungamento dei tempi e l’eventualità concreta di divieti vari. 

Inoltre, le acque non possono essere scaricate al suolo ma nella fognatura, a seguito di trattamento. 

A volte, se la concentrazione di inquinanti supera i limiti previsti, l’acqua viene identificata di derivazione industriale e non civile. 

Occorre pertanto un’Autorizzazione allo Scarico in Fogna, le cui procedure vanno rispettate alla lettera per non incorrere in reati ambientali… con multe fino a 60.000 euro.

E adesso cosa succede?

Dopo aver già speso migliaia di euro in burocrazia, grazie al cielo puoi iniziare a contattare le varie aziende per la costruzione della tua piscina. Ditta installatrice, impresa edile per gli scavi, idraulici ed elettricisti per gli impianti, pavimentisti per l’area a bordo vasca e giardiniere per il ripristino del prato. 

Una volta coordinate tutte queste figure, partirà la realizzazione, per le cui tempistiche ti consiglio la lettura del mio relativo articolo.

Qui posso dirti però che, tra burocrazia e installazione, la tua piscina richiederà un periodo che varia dai 6/8 (nella minoranza dei casi) ai 12/18 mesi.

Ma con i permessi, almeno, abbiamo finito?

Sì. 

A parte il fatto che, entro 15 giorni dal termine dei lavori, il tuo progettista dovrà presentare la Dichiarazione di Conformità, che è la domanda per ottenere l’agibilità della piscina secondo le norme di sicurezza e igiene vigenti. 

La quale dovrà essere confermata dall’Ufficio Tecnico del Comune (sempre lui!) entro 30 giorni, con possibilità di ispezione.

Quindi, abbiamo davvero finito?

Dopo la procedura di registrazione al Catasto, finalmente sì.

Per concludere, spero di aver portato un po’ di chiarezza sui permessi necessari alla costruzione di una piscina interrata, pur senza conoscere la tua situazione specifica. 

Se vuoi approfondire questo o altri aspetti delle piscine interrate, trovi il mio libro qui. 

Una piscina di design senza permessi: 

la tua Piscina Fuori Terra di Lusso

In generale, ricorda che tutto ciò che prevede uno scavo nel terreno, richiede autorizzazioni. Tutto ciò che invece è fuori terra no. 

Per questo, attualmente, chi desidera il pregio e la qualità di una piscina interrata

… ma non intende perdere mesi a correre come un criceto dentro la ruota burocratica (e non regalare altro denaro allo Stato, investendolo invece in una piscina più bella) …

… sceglie un’originale Piscina Fuori Terra di Lusso.

Come tutte le altre piscine fuori terra, le nostre realizzazioni non alterano lo stato dei luoghi, non sono considerate strutture permanenti, non hanno base in cemento…

… e per questo NON comportano permessi, scavi e opere edili.

Sono infatti ritenute opere di libera installazione. Che, tra l’altro, essendo tecnicamente “smontabili”, non devono rispettare neppure la distanza di almeno 2 metri dalla recinzione di confine tra la tua proprietà e quella dei vicini.

A differenza di una piscina fuori terra standard, però, una Piscina Fuori Terra di Lusso è:

  • creata da architetti specializzati in luxury design per esterni, con render 3D e progetto esclusivo di oltre 50 pagine
  • prodotta con la stessa struttura in acciaio delle interrate high level
  • dotata di un’area relax su misura, personalizzata con colori e materiali in base ai tuoi gusti, alle tue esigenze e alle caratteristiche del tuo giardino 
  • realizzata dall’inizio alla fine con un unico fornitore

L’unico requisito è che il terreno su cui poggerà la piscina sia perfettamente piano. Se non lo è, basta una ditta di giardinaggio. Un’operazione semplice, che non necessita certo di autorizzazioni.

Potrebbe fare al caso tuo?

Per scoprirlo, e avere tutte le informazioni che ti aiuteranno a prendere una decisione consapevole, puoi prenotare una consulenza gratuita con un nostro esperto. 

In quell’occasione, tu e il tuo consulente affronterete nel dettaglio il tuo caso. 

Conoscendo molti regolamenti locali, se nella tua zona ci fosse la remota ipotesi di ostacoli anche alla realizzazione di una piscina fuori terra, sapremo già darti una risposta. O consigliare a chi rivolgerti senza perdere tempo.

Un caro saluto,

Giuseppe Giorgi

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